Immobilienkauf vs. Miete – Eine tiefgehende Analyse (Deutschland im Euroraum)

Aktuelle wirtschaftliche Lage in Deutschland

Die deutsche Wirtschaft befindet sich derzeit in einer Schwächephase. Prognosen gehen für 2024 von einem Null- oder Negativwachstum aus und auch 2025 nur von minimalem Wachstum. Langfristig wird lediglich ein moderates Wachstum von etwa 1,1 % pro Jahr bis 2040 erwartet – bedingt durch technische Fortschritte, während ohne diese die Wirtschaft aufgrund der schrumpfenden Erwerbsbevölkerung sogar schrumpfen würde.

Diese Stagnation wirkt sich auf Einkommen und Konsum aus. Während die Inflation in den letzten Jahren zeitweise hoch war, sind die Reallöhne teils gesunken, d.h. Löhne halten nicht vollständig mit den Preisen mit. Für viele Haushalte bedeutet das weniger finanzieller Spielraum, was sich auch auf die Wohnungsnachfrage auswirkt.

Zinspolitik: Infolge hoher Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) ab 2022 die Leitzinsen deutlich angehoben – nach fast einem Jahrzehnt nahe 0 %. Dadurch sind auch die Bauzinsen stark gestiegen: Anfang 2022 lag ein 15-jähriger Hypothekenzins im Schnitt bei nur ca. 1,3 %, doch im Herbst 2023 erreichten Bauzinsen etwa 4,4 %. Das bedeutet, Finanzierungskosten haben sich mehr als verdreifacht. Seit Ende 2023 entspannt sich die Lage etwas – Anfang 2025 lagen 10-Jahres-Finanzierungen wieder bei ~3,5 %, Tendenz leicht fallend aufgrund sinkender Inflationsraten. Dennoch sind Kredite weiterhin teuer im Vergleich zu den 2010er-Jahren, als Zinsen teils unter 2 % lagen.

Auswirkung auf Kredite: Hohe Kreditzinsen verteuern Immobilienfinanzierungen erheblich. Das hat zwei Effekte: Erstens steigen die monatlichen Raten für Käufer spürbar, zweitens schwächt es die Nachfrage am Immobilienmarkt, da sich weniger Menschen den Kauf leisten können oder wollen. Banken verlangen zudem strenger die Bonitätsprüfung und ausreichend Eigenkapital, weil mit höheren Zinsen auch das Ausfallrisiko steigt.

Zusammengefasst: Eine stagnierende Wirtschaft mit gedämpften Einkommen und erhöhten Zinsen bedeutet, dass der Immobilienkauf finanziell anspruchsvoller geworden ist. Käufer müssen höhere Zinskosten einplanen und Haushalte haben weniger überschüssiges Einkommen, um z.B. Eigenkapital anzusparen oder hohe Raten zu stemmen. Gleichzeitig könnte bei anhaltender Konjunkturschwäche die EZB mittelfristig die Zinsen weiter senken, was Finanzierungen wieder etwas günstiger machen würde – erste Schritte in diese Richtung wurden Anfang 2025 bereits unternommen. Doch ob und wie schnell das passiert, ist unsicher, sodass potentielle Käufer heute mit dem aktuell hohen Zinsniveau kalkulieren müssen.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die letzten 10–15 Jahre waren auf dem deutschen Immobilienmarkt von einem außergewöhnlichen Boom geprägt. Seit etwa 2010 bis 2021/22 sind die Preise für Wohnimmobilien rasant gestiegen – bundesweit im Schnitt um rund 94 % zwischen 2010 und 2022. In vielen Städten haben sich Wohnungspreise sogar verdrei- bis vervierfacht seit der Finanzkrise. Gründe waren unter anderem niedrige Zinsen, hoher Nachfragedruck durch Bevölkerungszuwachs in Ballungsräumen, und der Status von Immobilien als vermeintlich sichere Anlage („Betongold“).

Trendwende ab 2022/2023: Mit dem Zinsanstieg und der unsicheren Wirtschaftslage hat sich dieser Trend umgekehrt. 2023 fielen die Immobilienpreise so stark wie seit Jahrzehnten nicht – laut einer Studie des IfW Kiel um durchschnittlich -8,9 % bei Eigentumswohnungen und -11,3 % bei Einfamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr. Real (inflationsbereinigt) war der Preisrückgang sogar noch ein paar Prozentpunkte stärker. Dieser historische Preisrutsch folgte allerdings auf die vorangegangene lange Preisrallye, sodass er als überfällige Korrektur gesehen werden kann. Viele Experten bezeichneten 2022/23 als notwendige Preiskorrektur in einem neuen Zinsumfeld – nach über zehn Jahren exorbitanter Preiszuwächse war eine Abkühlung gesamtwirtschaftlich sogar gesund.

Aktueller Stand (2024/2025): Im Verlauf von 2024 zeichnete sich ab, dass der Preisverfall an Dynamik verliert. Daten für Q2 2024 zeigen im Vergleich zu Q1 2024 eine Stabilisierung, teils stagnierende oder sogar leicht steigende Preise je nach Segment. Gegenüber dem Vorjahr sind die Preise zwar noch leicht im Minus, aber der freie Fall scheint gestoppt. Das heißt, der Markt hat sich an das höhere Zinsniveau etwas angepasst: Verkäufer korrigierten ihre Preisvorstellungen nach unten, und Käufer, die es sich leisten können, warten teils auf weitere Preissenkungen.

Dennoch bleibt der Markt gespalten (dazu mehr im Abschnitt Regionale Unterschiede). Wichtig festzuhalten für die Entscheidung Kaufen vs. Mieten: Die Rahmenbedingungen haben sich stark geändert. Ein Immobilienkauf, der 2021 bei 1 % Zins noch problemlos wirkte, kann 2025 bei 3,5–4 % Zins deutlich teurer sein – selbst wenn der Kaufpreis etwas günstiger wurde.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Kostete eine Immobilie 2021 z.B. 300.000 €, so konnte man sie mit ~1 % Zins fast zum Nulltarif finanzieren (Zinskosten sehr gering). 2025 mag dieselbe Immobilie vielleicht nur noch 270.000 € kosten aufgrund der Preisrückgänge, aber bei ~3,5 % Zins zahlt man auf die Restschuld viel mehr Zinsen. Dadurch ist die Gesamtbelastung über die Jahre trotz niedrigerem Kaufpreis oft höher. Eine Analyse für Leipzig ergab z.B., dass man für eine 100 m²-Wohnung (~370.000 € Kauf inkl. Nebenkosten) über 25 Jahre insgesamt ca. 630.000 € ausgeben müsste (inkl. Zinsen, Instandhaltung etc.), während dieselbe Wohnung in dieser Zeit auf etwa 564.000 € Wert steigt – Netto also ~66.000 € „Verlust“ für den Käufer. Mieten der gleichen Wohnung wäre in Leipzig in 25 Jahren etwas teurer gekommen (rund 337.000 € Miete gezahlt, abzüglich Wertzuwachs aus Anlage des Eigenkapitals) – Leipzig ist einer der wenigen Fälle, wo Kaufen noch leicht vorne lag. In vielen anderen Städten sieht es umgekehrt aus (dazu später mehr).

Fazit zum Markt: Wir erleben einen Übergang von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. Preisverhandlungen sind wieder möglich, die Zeiten von automatischen Wertsteigerungen sind vorbei (zumindest vorübergehend). Für potenzielle Käufer heißt das: realistische Preisprüfungen und kein blinder Kauf aus Angst, es wird immer teurer – denn aktuell wird es nicht immer teurer, im Gegenteil. Für Mieter bedeutet es, dass Kaufpreise etwas bodenständiger werden, aber Mieten selbst steigen mangels Neubau nach wie vor weiter (2023 waren die Neuvertragsmieten vielerorts Rekordhoch). Die Abwägung Kauf vs. Miete muss also die neuen Zins- und Preisrealitäten einbeziehen.

Demografische Entwicklung und Wohnungsmarkt

Ein entscheidender Faktor für den langfristigen Immobilienmarkt ist die Demografie. Deutschland steht vor einer Phase der Alterung und leicht schrumpfenden Bevölkerung (trotz Zuwanderung). Laut Prognosen wird die Einwohnerzahl bis ca. 2032 noch auf etwa 85,4 Mio. steigen, danach aber bis 2040 auf 84,9 Mio. zurückgehen. Diese Prognose unterstellt bereits eine hohe Nettozuwanderung – ohne Migration würde der Rückgang deutlich stärker ausfallen. Ursache ist die geringe Geburtenrate und die große Gruppe der Babyboomer, die in den kommenden 20 Jahren ins hohe Alter kommen. Ab etwa 2025 bis 2045 wird die Zahl der Sterbefälle pro Jahr deutlich zunehmen (um 1 Million pro Jahr und mehr) und die Geburten deutlich übersteigen.

Folge für Immobilien: Viele der Babyboomer besitzen Wohneigentum. In ~20 Jahren wird ein erheblicher Teil dieser Generation nicht mehr leben oder ins Pflegeheim umziehen – ihre Immobilien kommen auf den Markt oder werden vererbt. Schätzungen zufolge gibt es bereits jetzt ca. 260.000 Erbschaften pro Jahr mit Immobilien in Deutschland, Tendenz steigend. Das bedeutet, dass zusätzliches Wohnangebot entsteht, oft in Regionen, wo die Erben selbst nicht wohnen (z.B. Elternhaus auf dem Land, während Kinder in der Stadt leben). Ein Teil dieser Häuser könnte dann leer stehen oder verkauft/vermietet werden.

Die regionalen Auswirkungen werden sehr unterschiedlich sein (“hohe regionale Divergenz”):

• Metropolregionen und wirtschaftsstarke Großstädte ziehen weiterhin Menschen an. Interne Wanderungstrends zeigen, dass bis 2040 die 11 Metropolregionen zusammen rund 2 Mio. Einwohner mehr haben werden als heute – allein Berlin, Hamburg und München zusammen +1,2 Mio.. Auch einige Uni-Städte außerhalb der Metropolen (z.B. Aachen, Dresden, Münster) wachsen weiter. In diesen Gebieten bleibt Wohnraum knapp. Das DB Research prognostiziert, dass dort die fundamentale Angebotsknappheit noch weiter zunimmt – trotz aller Neubauten. Heißt: In Boom-Städten könnten Immobilienpreise und Mieten langfristig tendenziell weiter steigen, weil die Nachfrage (Bevölkerungszuzug, kleinere Haushalte) das Angebot übersteigt.
  
  

• Schwächere, ländliche Regionen dagegen werden teils stark Einwohner verlieren (Abwanderung + Überalterung). Infrastruktur-schwache ländliche Gegenden werden zunehmend dünner besiedelt sein. In immer mehr solcher Regionen wird es perspektivisch eher zu viele Wohnungen geben als zu wenige, nicht primär wegen Neubau, sondern wegen schrumpfender Bevölkerung. Das bedeutet Entspannung für Mieter (mehr Auswahl, geringerer Preisdruck) und potenziell Preisrückgänge für Eigentum. Man spricht von “Entvolkerung” mancher Landstriche – dort könnten viele Bestandsimmobilien frei werden und mangels Nachfrage nur mit Abschlägen verkäuflich sein.
  
  

• Haushaltsgrößen: Zudem nimmt die durchschnittliche Haushaltsgröße weiter ab – von ~2,0 Personen heute auf ~1,86 Personen im Jahr 2040. Mehr Single- und Zwei-Personen-Haushalte bedeuten bei gleicher Bevölkerungszahl mehr benötigte Wohnungen. Dieser Effekt mildert den Bevölkerungsrückgang etwas ab. Allerdings ist das ebenfalls regional unterschiedlich relevant (in dünn besiedelten Regionen gibt es heute schon viele leerstehende Häuser, sodass auch kleinere Haushalte die Leerstände nicht komplett füllen werden).
  
  

• Neubautätigkeit: Kurzfristig bricht der Neubau gerade ein (2023/24 wenig neue Projekte wegen hoher Zinsen und Baukosten). Man rechnet 2024/25 mit einem kräftigen Rückgang der Fertigstellungen. Ab 2028 bis 2040 prognostiziert DB Research aber wieder fast 300.000 neue Wohnungen pro Jahr im Schnitt – wobei das politische Ziel von 400.000 nicht erreicht wird. Insgesamt dürfte in den nächsten Jahren also eher ein Wohnraummangel bestehen (wegen Bauflaute), der aber ab ~2030 mit sinkender Nachfrage zusammentrifft.
  
  

Zusammengefasst bedeutet das: Demografisch sehen wir langfristig eher einen Nachfrage-Rückgang, besonders außerhalb der Großstädte. Für die Frage Kaufen vs. Mieten heißt das:

• Wer heute in einer schrumpfenden Region kauft, darf nicht automatisch von steigenden Werten ausgehen – es kann sein, dass die Immobilie in 20–30 Jahren weniger wert ist, weil es einfach weniger potenzielle Käufer gibt.
  
  

• Umgekehrt könnte für Mieter in solchen Regionen die Verhandlungsposition besser werden (Mieten steigen wenig oder sinken eventuell real).
  
  

• In begehrten Städten hingegen bleibt Wohnen knapp – dort kann Eigentum ein Mittel sein, um sich langfristig Wohnraum zu sichern, denn Mieten könnten weiter kräftig steigen, während Eigentum zumindest die Wohnkosten fixiert (man zahlt dann lieber seine Bankrate statt alle paar Jahre höhere Miete).
  
  

• Allerdings sind die Preise in diesen Städten schon sehr hoch; ob sie noch viel weiter steigen können, hängt von vielen Faktoren ab (Einkommensentwicklung, Zinsniveau, Baupolitik). Aber eine starke demografische Entlastung in den Städten ist nicht in Sicht – im Gegenteil: Bis 2040 fehlen vermutlich weiterhin Wohnungen in den Boom-Städten, während auf dem Land ein Überschuss entsteht.
  
  

Demografie und Immobilien – Risiken, Verwerfungen und langfristige Perspektiven

1. Wer besitzt derzeit die Immobilien in Deutschland?

Der Großteil des privaten Wohneigentums in Deutschland liegt in den Händen älterer Menschen. Über die Hälfte aller Eigentümer ist über 50 Jahre alt. Insbesondere die Generation 65+ besitzt einen beachtlichen Anteil am Gesamtbestand. Jüngere Haushalte – vor allem unter 45 – sind deutlich seltener Eigentümer. Die Eigentumsquote dieser Gruppe ist in den letzten Jahren sogar weiter gesunken, während sie bei Älteren trotz leichter Rückgänge weiterhin hoch bleibt.

Das bedeutet: Der Immobilienbestand ist stark auf eine alternde Generation konzentriert. Gleichzeitig wächst unter jungen Familien und Alleinstehenden die Mieterquote, oft aus wirtschaftlicher Notwendigkeit (zu hohe Preise, zu wenig Eigenkapital).

2. Wohnraumnutzung: Unterbelegung bei älteren Eigentümern

Seniorenhaushalte haben heute deutlich mehr Wohnfläche zur Verfügung als Jüngere. Menschen über 65 bewohnen im Durchschnitt rund 68 Quadratmeter pro Person – alleinlebende Senioren sogar über 80 Quadratmeter. Dagegen müssen sich Haushalte unter 45 oft mit unter 45 Quadratmetern pro Kopf begnügen.

Hinzu kommt: Rund 96 % der Menschen über 65 bleiben in ihrer bisherigen Wohnung oder ihrem Haus wohnen – selbst wenn die Kinder ausgezogen oder sie alleinstehend sind. Die Wohnfläche bleibt gebunden, obwohl sie in vielen Fällen überdimensioniert ist.

Das hat zur Folge, dass gut gelegener Wohnraum nicht auf den Markt kommt, obwohl er effizienter genutzt werden könnte – z. B. durch junge Familien. Erst durch Pflegebedürftigkeit oder Tod werden viele dieser Immobilien frei. Dadurch entsteht ein „demografischer Rückstau“ am Immobilienmarkt, der sich in den nächsten 10 bis 20 Jahren entladen dürfte.

3. Renten und Soziallast: Doppelbelastung der Käufergeneration

Die demografische Entwicklung belastet nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern auch massiv die Finanzierung der Rentensysteme. Bereits heute wird die Rentenkasse durch Steuermittel gestützt, doch bis 2040 droht eine drastische Verschärfung:

Das Verhältnis von Erwerbstätigen zu Rentnern sinkt deutlich. Während 2019 noch etwa 3,2 Beitragszahler auf einen Rentner kamen, werden es 2040 voraussichtlich nur noch rund 2,1 sein. Um das System stabil zu halten, müssen sowohl der Beitragssatz zur Rentenversicherung als auch die Steuerzuschüsse steigen. Prognosen gehen von einem Anstieg der Sozialabgaben von unter 40 auf über 45 Prozent aus.

Für junge Haushalte bedeutet das konkret: Ihnen bleibt netto weniger Geld übrig – und das in der Lebensphase, in der sie eigentlich Eigenkapital aufbauen oder Kredite bedienen müssten. Die sinkende Kaufkraft durch höhere Abgaben macht Immobilienfinanzierungen schwerer tragbar. Zugleich verringert sich die Bonität gegenüber Banken, was die Kreditvergabe zusätzlich erschwert.

4. Das Risiko des Überangebots – und der Letzte-Käufer-Effekt

Ein oft unterschätzter Aspekt ist das sogenannte „Letzter-Käufer-Problem“. Viele Menschen kalkulieren beim Immobilienkauf damit, dass ihr Haus im Wert steigen oder zumindest stabil bleiben wird. Doch das funktioniert nur, wenn auch in Zukunft genügend Kaufinteressenten vorhanden sind.

In vielen ländlichen oder strukturschwachen Regionen Deutschlands trifft jedoch in den nächsten 20 Jahren ein doppelter Effekt zusammen:

Erstens wird durch den demografischen Wandel ein großer Bestand an Immobilien freigegeben – vor allem durch Todesfälle oder Umzüge ins Pflegeheim.

Zweitens sinkt gleichzeitig die Zahl der potenziellen Käufer, weil die nachfolgenden Generationen kleiner sind und finanziell stärker belastet.

Das Ergebnis: Es kann regional zu einem massiven Überangebot kommen, bei dem es schlichtweg mehr Häuser als Interessenten gibt. In solchen Märkten ist es dann kaum noch möglich, einen vernünftigen Verkaufspreis zu erzielen – und manchmal überhaupt einen Käufer zu finden. Die Immobilie wird zum Ladenhüter.

Wer dann verkaufen muss (z. B. im Pflegefall oder aus Altersgründen), muss mit Abschlägen oder langen Verkaufszeiten rechnen. Der „letzte Käufer“ trägt also ein besonders hohes Risiko, dass seine Investition nicht werthaltig bleibt.

5. Was bedeutet das für heutige Kauf- oder Mietentscheidungen?

Erstens: Eigentum ist kein Selbstläufer mehr. Wer heute kauft, muss sich fragen, ob es in 30 Jahren noch genug Nachfrage für die Immobilie geben wird. Das gilt besonders für Randlagen und Regionen mit schrumpfender Bevölkerung.

Zweitens: Junge Haushalte sehen sich einer doppelten Belastung gegenüber – sinkender Nettoverdienst durch steigende Sozialabgaben, gleichzeitig steigende Anforderungen für Kreditvergaben. Diese strukturelle Benachteiligung bremst die Eigentumsbildung nachhaltig.

Drittens: Wer mietet und gleichzeitig klug investiert, kann in vielen Regionen finanziell besser abschneiden als ein Käufer – insbesondere dann, wenn die Immobilie am Ende gar nicht mehr oder nur mit Verlust verkauft werden kann.

Und viertens: Immobilien als „sichere Altersvorsorge“ setzen voraus, dass die Nachfrage auch in der Zukunft vorhanden ist. Doch durch den kommenden Generationenwechsel wird es in vielen Teilen Deutschlands strukturell an Käufern fehlen.

Daher sollte man heute nicht mehr pauschal sagen: „Immobilien steigen immer im Wert.“ Das mag in Toplagen weiter stimmen – aber in der Breite des Landes nicht mehr. Wer heute kauft, trägt ein realwirtschaftliches Risiko, das in früheren Jahren kaum beachtet wurde.

Kaufen: Kosten, Finanzierung und Szenarien

Ein Immobilienkauf ist mit einer Reihe von Kostenfaktoren verbunden, die oft unterschätzt werden. Außerdem unterscheiden sich die Überlegungen je nach Objektart (Eigentumswohnung vs. Haus) und Zustand (Neubau vs. Bestand). Im Folgenden die wichtigsten Punkte, die man bedenken sollte:

Kostenfaktoren beim Immobilienkauf

• Kaufpreis der Immobilie: Dies ist der größte Posten. Er hängt von Lage, Größe, Zustand ab. Für unsere Beispiel-Familie (2 Erwachsene, 2 Kinder) nehmen wir an, dass man etwa 100–120 m² Wohnfläche benötigt – z.B. eine 4-Zimmer-Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit entsprechendem Platz. Außerhalb der teuren Metropolen liegt der Preis pro m² vielleicht bei 2.500–4.000 € (variierend nach Region). In Städten kann es 5.000–8.000 € pro m² und mehr sein.
  
  

• Kaufnebenkosten: Auf den Kaufpreis kommen Nebenkosten von typischerweise ~10–15 %:
  
  

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland).
    
    

  • Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %).
    
    

  • Maklerprovision, falls über Makler gekauft (in vielen Bundesländern ca. 3–3,5 % für den Käufer, seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision etwa hälftig; bei Neubau vom Bauträger oft provisionsfrei).
    
    

  • Diese Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden und erhöhen die Anfangsbelastung. Z.B. bei einer 300.000 € Immobilie können gut ~30.000 € Nebenkosten anfallen, die nicht mitfinanziert werden.
    
    

• Finanzierungskosten (Zinsen): Die allermeisten Käufer nehmen ein Hypothekendarlehen auf. Aktuell (2025) liegen die effektiven Bauzinsen etwa bei 3–4 % je nach Zinsbindung. Bei z.B. 80 % Finanzierung von 300.000 € (=240.000 € Kredit) macht schon 3 % Zins 7.200 € Zinskosten pro Jahr aus. Über 20–30 Jahre summieren sich die Zinsen zu sechsstelligen Beträgen. Beispiel: Eine Durchschnittswohnung 100 m² (ca. 330.000 € + Nebenkosten) finanziert mit 20 % Eigenkapital verursacht über die Gesamtlaufzeit von ~27 Jahren etwa 730.000 € Gesamtkosten (Kaufpreis + Zinsen + laufende Kosten) – mehr als das Doppelte des Kaufpreises. Die Zinsen sind hierbei der größte zusätzliche Posten. Merke: Je höher der Zinssatz und je länger die Finanzierung, desto mehr zahlt man zusätzlich zum reinen Kaufpreis.
  
  

• Laufende Nebenkosten (Eigentum): Als Eigentümer trägt man Kosten, die ein Mieter nicht direkt hat:
  
  

  • Instandhaltung und Reparaturen: Immobilien brauchen Pflege. Eine Faustregel ist, pro Jahr etwa 1 % des Immobilienwerts zurückzulegen für Instandhaltung. Bei einem 300.000 € Objekt also ~3.000 € jährlich. In den ersten Jahren eines Neubaus vielleicht weniger, bei einem älteren Haus können einzelne Jahre aber durch Reparaturen (Dach, Heizung, etc.) sehr teuer werden. Wohnungseigentümer zahlen monatlich ein Hausgeld, wo ein Teil als Instandhaltungsrücklage angespart wird.
    
    

  • Grundsteuer: Je nach Kommune fällt eine jährliche Grundsteuer an (die Reform 2025 ändert die Berechnung, aber grob können ein paar hundert Euro im Jahr anfallen für ein Einfamilienhaus).
    
    

  • Versicherungen: Wohngebäudeversicherung (Schutz gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm) ist für Hausbesitzer Pflicht; bei Wohnungen meist über die Gemeinschaft organisiert. Dazu evtl. Elementarversicherung (Überschwemmung etc.). Kostenpunkt z.B. 200–500 € im Jahr.
    
    

  • Betriebskosten: Einige Kosten hat man als Eigentümer genauso wie als Mieter (Heizung, Strom, Wasser, Müll). Bei Eigentümern kommen noch Eigentümergemeinschafts-Verwaltungskosten hinzu (in Form des Hausgeldes bei Wohnungen). Diese laufenden Betriebskosten sind vergleichbar mit den Nebenkosten bei Miete (der Mieter zahlt sie über die Nebenkostenabrechnung).
    
    

In Summe muss ein Käufer also nicht nur den reinen Kaufpreis betrachten, sondern alle diese Posten. Oft rechnet man, dass die monatliche Belastung eines Eigenheims aus Kreditrate + Rücklagen + Bewirtschaftung mindestens etwa 1,3–1,5 mal so hoch ist wie die Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts – zumindest in der Anfangszeit, solange der Kredit läuft. Das ist natürlich stark abhängig vom Einzelfall, aber es verdeutlicht: Anfangs zahlt man drauf für die Aussicht, am Ende etwas Eigenes zu besitzen.

Eigentumswohnung vs. Einfamilienhaus

Ob man ein Haus oder eine Wohnung kauft, macht einen großen Unterschied in Kosten und Lebensstil. Wichtigste Unterschiede:

• Anschaffungspreis: Im Allgemeinen ist der absolute Kaufpreis für ein Haus höher als für eine Wohnung – Häuser bieten mehr Fläche und ein Grundstück. Pro Quadratmeter sind jedoch Wohnungen in Städten oft teurer als Häuser am Stadtrand/Land, weil Grundstückspreise in zentralen Lagen so hoch sind. Ein Haus umfasst Immobilie + Grundstück, bei der Wohnung kauft man nur die Wohnung (plus Anteil am Gemeinschaftseigentum) – dafür haben Wohnungen meist attraktivere Lagen (zentraler). Für unsere Beispiel-Familie mit 2 Kindern könnte eine Wohnung etwa 100 m², ein Haus vielleicht 130–150 m² plus Garten haben; der Preisunterschied kann erheblich sein je nach Region.
  
  

• Laufende Kosten & Verantwortung: Im eigenen Haus hat man volle Verantwortung für alle Instandhaltungen (Dach kaputt, Heizungsausfall – alles muss man selbst organisieren und bezahlen). Beim Wohnungseigentum gibt es eine Eigentümergemeinschaft: Größere Ausgaben fürs Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Haustechnik) werden aus der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage bestritten, in die alle monatlich einzahlen. Ein Haus erfordert also mehr Eigeninitiative und man sollte finanziell Reserven haben, da Reparaturen schnell fünfstellig werden können. Andererseits hat man beim Haus die volle Kontrolle – man entscheidet selbst über Renovierungen, ohne Abstimmung mit anderen.
  
  

• Nebenkosten Unterschiede: Wohnungseigentümer zahlen Hausgeld, das Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage enthält. Darin sind z.B. Hausmeister, Treppenhausstrom, Versicherung schon einkalkuliert. Hausbesitzer zahlen diese Posten separat (Versicherung direkt, Rücklage ins eigene Sparschwein, etc.). Oft sind die Unterhaltskosten bei einem Haus höher, weil z.B. auch der Garten Unterhalt braucht, Schneeräumen etc., während bei einer Wohnung vieles geteilt wird (z.B. eine Zentralheizung für 10 Parteien ist pro Partei effizienter als 10 Einzelfeuerungen). Allerdings spart der Hausbesitzer die Verwaltergebühr, die im Hausgeld enthalten sein kann.
  
  

• Lebensqualität und Nutzung: Ein Einfamilienhaus bietet meist mehr Platz (z.B. Keller, Dachboden, Garten, eigene Parkplätze) und Privatsphäre – keine unmittelbaren Nachbarn Wand an Wand, keine geteilten Flure. Man kann lauter Musik hören oder die Kinder herumtoben lassen, ohne sofort jemanden zu stören. Zudem hat man Gestaltungsfreiheit: Umbauten, Anbauten, Haustiere – alles möglich (sofern Bauordnung eingehalten). Bei einer Eigentumswohnung lebt man dichter mit Nachbarn zusammen; es gelten Hausordnungen und man muss Kompromisse eingehen (Lärm, Treppenhausreinigung, etc.). Allerdings hat die Nähe auch Vorteile: In einer Wohnungsgemeinschaft gibt es oft einen Hausmeister oder Verwalter, der sich um vieles kümmert, und Nachbarn können sich gegenseitig helfen – in einer Wohnung ist man z.B. im Winter im beheizten Haus, im eigenen Haus muss man alleine schauen, dass alles läuft.
  
  

• Lageaspekt: Wohnungen liegen häufig zentraler (Stadtlage mit Infrastruktur vor der Tür), während Häuser fürs gleiche Budget eher in Vororten oder ländlicher liegen (dafür eventuell ruhiger und grüner). Ein Haus auf dem Land bietet Kindern vielleicht Garten und Natur, aber Pendelwege zur Arbeit können länger sein. Die Wahl hängt also auch vom Lebensmodell ab – Stadtwohnung vs. Landhaus haben jeweils Vor- und Nachteile.
  
  

Zusammengefasst: Eine Eigentumswohnung ist leichter zu handhaben (weniger eigene Verantwortung für Bauunterhalt, da vieles gemeinschaftlich geregelt) und oft günstiger im Erwerb, aber bietet weniger Freiheit. Ein Haus bedeutet Maximalfreiheit in den eigenen vier Wänden, dafür auch maximale Verantwortung und potenziell höhere laufende Kosten.

Neubau vs. Bestandsimmobilie

Ob man neu baut/kauft (z.B. vom Bauträger) oder ein bestehendes Objekt erwirbt, wirkt sich auf Kosten, Aufwand und Risiken aus:

• Kaufpreis vs. Folgekosten: Neubauten sind in der Regel teurer in der Anschaffung als vergleichbare ältere Bestandsobjekte – man zahlt einen Premiumpreis für etwas Neues. Dafür hat man in den ersten Jahren kaum Reparaturen: “Geringe Instandhaltungskosten: Bei einem Neubau fallen in den ersten Jahren wenig Kosten an.”. Altbauten (Bestand) sind oft günstiger zu bekommen, haben dafür aber eventuell Renovierungsbedarf (neue Fenster, neues Bad, Dämmung, Leitungen etc.). Man sollte bei einem älteren Haus einen Sanierungsbudget einplanen. Es heißt, bei älteren Häusern können 20–30 % des Kaufpreises nochmal in Modernisierung fließen, wenn vieles erneuert werden muss.
  
  

• Energieeffizienz: Ein großes Thema. Neubauten erfüllen aktuelle Energiestandards (gute Dämmung, effiziente Heizung) und haben oft niedrigere Heizkosten. Viele neue Häuser sind KfW-Effizienzhäuser, ggf. mit Solaranlage, Wärmepumpe etc. Altbauten können energetische Sanierungen benötigen (Dach dämmen, Fassade, alte Öl-/Gasheizung ersetzen). Politisch gibt es Vorgaben (z.B. ab 2024 das Gebäudeenergiegesetz), die bestimmte Altanlagen betreffen. Käufer von Bestandsimmobilien sollten prüfen, ob demnächst teure Auflagen anstehen (z.B. Austausch einer alten Gasheizung). Neubau bietet da erstmal Ruhe.
  
  

• Ausstattung und Komfort: Neue Immobilien haben zeitgemäße Grundrisse (offene Küche, große Bäder, Smart-Home) und keine Abnutzung. Man kann oft mitplanen und individuell gestalten (bei Neubauprojekten innenausbau mitbestimmen). Bestandsimmobilien haben mitunter Charme und gewachsene Nachbarschaft – z.B. Altbauwohnungen mit hohen Decken, alter Baumbestand im Viertel, etc., was Neubaugebiete nicht bieten. Aber Bestandsobjekte können “Überraschungen” bergen (verborgene Mängel).
  
  

• Risiko & Timing: Einen Neubau zu erwerben kann Risiken tragen: Bauverzögerungen, Bauunternehmen könnten insolvent gehen, Endpreis unklar (bei Baukostensteigerungen). Beim Kauf eines bestehenden Hauses weiß man, was man kriegt (sofern man gründlich begutachtet). Außerdem ist ein Bestandshaus sofort verfügbar – man kann meist zeitnah einziehen, während man auf einen Neubau oft 1–2 Jahre warten muss. Für Familien, die jetzt Wohnraum brauchen, ist das ein wichtiger Aspekt.
  
  

Kurz gesagt: Neubau = höherer Preis, dafür anfangs sorgenfrei und energetisch top, aber womöglich auch hohe Repaturkosten in Zukunft. Bestand = günstiger, dafür mittelfristig Investitionen nötig und man muss genauer hinsehen beim Zustand. Es hängt vom Einzelfall ab – manche lieben Altbau-Atmosphäre, andere wollen die Wartungsfreiheit des Neubaus.

Finanzierung und Eigenkapital

Eigenkapital ist beim Immobilienkauf ein zentraler Punkt. Faustregel: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten sollte man aus Eigenmitteln einbringen. Tatsächlich bringt der durchschnittliche deutsche Hauskäufer rund 20 % Eigenkapital mit – bei einer durchschnittlichen 100 m²-Wohnung entspricht das etwa 66.000 € Eigenkapital. In teuren Großstädten natürlich noch mehr. Warum 20 %? Mit 20 % EK finanziert man 80 % Loan-to-Value, was von Banken als relativ sicher angesehen wird. Hat man weniger, verlangen viele Banken Zinsaufschläge oder vergeben keinen Kredit. Es gibt zwar Angebote für 100 %-Finanzierungen oder sogar 110 % (inkl. Nebenkosten), aber Vorsicht: Solche Kredite sind sehr teuer und riskant. Die monatliche Rate steigt z.B. bei einer Vollfinanzierung um ca. 25 % gegenüber 20 % EK, und der Zinssatz selbst liegt höher (Risikozuschlag der Bank). Man startet dann ohne Puffer – wenn die Preise fallen, steht man sofort "unter Wasser" (Kreditsumme > Immobilienwert). Experten raten: “Eine Finanzierung ohne Eigenkapital empfiehlt sich in der Regel nie. Lieber ein paar Jahre ansparen, als das Risiko einer Vollfinanzierung einzugehen.”. Nur in Ausnahmefällen (z.B. Traumimmobilie zum Schnäppchenpreis, die schnell gekauft werden muss, oder Käufer im höheren Alter ohne Zeit zum Ansparen) könne man über so etwas nachdenken.

Mehr Eigenkapital schadet hingegen nie: Wenn man 30 % oder 40 % Eigenmittel hat, erhält man oft bessere Zinskonditionen (unter 60 % Beleihung gibt es Top-Zinsen) und die monatliche Belastung sinkt stark. Außerdem hat man ein Sicherheitspolster falls der Wert fällt. Allerdings muss man abwägen, ob man alles Geld ins Haus stecken will – etwas Reserve für Notfälle (und für anfängliche Möbel, Renovierung etc.) sollte man behalten.

Tilgung und Laufzeit: Üblich in Deutschland ist eine anfängliche Tilgung von ca. 2–3 % pro Jahr. Zusammen mit Zinsen ergibt das die Rate. Z.B. 3 % Zins + 2 % Tilgung = 5 % Annuität. Bei 300.000 € Kredit wären das 15.000 € jährlich = 1.250 €/Monat. Tilgt man höher (z.B. 4–5 %), ist man schneller schuldenfrei, aber die Rate wird entsprechend höher. Die meisten wählen eine Rate, die etwa 20–30 % vom Nettohaushaltseinkommen nicht übersteigt, damit noch Luft für andere Ausgaben bleibt.

Mit 2–3 % Tilgung dauert es rund 25–35 Jahre, um den Kredit komplett zu tilgen (anfangs zahlt man überwiegend Zinsen, später überwiegend Tilgung). Oft wird eine Sollzinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Danach muss man zum dann aktuellen Zins prolongieren (Anschlussfinanzierung). Das birgt das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft. In der Niedrigzinsphase haben einige 20- oder 30-jährige Zinsbindungen abgeschlossen, um das Zinsänderungsrisiko auszuschalten – aktuell sind lange Bindungen aber teuer.

Man kann die Laufzeit verkürzen, indem man Sondertilgungen leistet oder von vornherein höher tilgt, aber das erfordert eben mehr finanzielle Mittel pro Monat. Interessant: Durch die zuletzt hohen Zinsen tilgen viele Deutsche derzeit so wenig wie lange nicht – die anfängliche Tilgung wurde oft reduziert, um die Rate noch zahlbar zu halten. Das verlängert natürlich die Gesamtlaufzeit. Hier muss jeder Haushalt schauen, was tragbar ist: Sicherheit vs. Schnelligkeit. Ein Rat von Finanzexperten: Wenn Zinsen hoch sind, kann man eher niedrig tilgen und hoffen, später bei sinkenden Zinsen die Rate zu erhöhen. Wenn Zinsen niedrig sind, sollte man hoch tilgen, um die Schulden loszuwerden, bevor Zinsen wieder steigen.

Monatliche Belastung vs. Miete: In der aktuellen Zinslage kommt es häufig vor, dass die Kreditrate (inkl. Nebenkosten und Rücklagen) deutlich über der vergleichbaren Miete liegt. Eine Studie von Allianz Trade Ende 2023 zeigte, dass trotz gestiegener Mieten und etwas gefallener Kaufpreise der Immobilienkauf für Durchschnittshaushalte weiterhin deutlich teurer ist als Mieten – im Schnitt betrug die monatliche Kreditbelastung 381 € mehr als die Miete für ein vergleichbares Objekt. Selbst wenn Vermieter die Miete kräftig um 20 % erhöhen würden, wäre Kaufen noch teurer. Erst bei deutlich sinkenden Kaufpreisen (−20 % gegenüber 2022) oder einem Rückgang der Hypothekenzinsen auf etwa 1,8 % würde sich die Waage zugunsten Kauf neigen. Diese Bedingungen sind derzeit nicht erfüllt – die Zinsen liegen um 3,5–4 % und die Preise sind im Schnitt vielleicht 10 % unter 2022, nicht 20 %. Das heißt: Wer heute kauft, zahlt vielerorts mehr pro Monat als der Mieter. Man muss also andere Motive haben (z.B. Vermögensaufbau, Sicherheit, Inflationsschutz), um dies zu rechtfertigen.

Langfristige Perspektive für Käufer (20–30 Jahre)

Beim Kauf zielt man darauf ab, irgendwann schuldenfrei zu sein und dann „kostenfrei“ im Eigentum zu wohnen. Es ist eine Art Zwangssparen: Man steckt jahrelang Geld ins eigene Haus, statt Miete ans Fremdeigentum zu zahlen, und am Ende hat man einen wertvollen Vermögenswert. Doch wie sieht das in 20–30 Jahren aus?

• Wertentwicklung der Immobilie: Hier kommt es sehr auf Lage und Demografie an. In gefragten Regionen könnte die Immobilie in 30 Jahren deutlich mehr wert sein (auch inflationsbedingt). In schrumpfenden Regionen vielleicht sogar weniger. Grob kann man annehmen, dass Immobilien langfristig in etwa mit der Inflation und etwas darüber hinaus steigen – vielleicht 2–3 % pro Jahr real. Aber das ist unsicher. Die letzten 10 Jahre waren mit ~5–8 % pro Jahr außergewöhnlich hoch; das wird so nicht weitergehen. Angenommen, eine Immobilie für 300.000 € wächst 30 Jahre lang mit 1 % real p.a. im Wert, dann hätte sie etwa 400.000 € Realwert dann (plus Inflationseffekt nominal). Nicht zu vergessen: Ein Haus altert – nach 30 Jahren ist es bautechnisch alt, ggf. sanierungsbedürftig. Der Restwert hängt also davon ab, wie gut man instand hält und ob die Lage weiterhin attraktiv ist.
  
  

• Schuldenstand: Idealerweise ist nach 30 Jahren der Kredit abbezahlt. Dann fallen nur noch die laufenden Kosten an (Steuern, Versicherung, Unterhalt). Gerade im Rentenalter ist es ein großer Vorteil, mietfrei zu wohnen – die Rente reicht dann besser. Allerdings darf man die Instandhaltung im Alter nicht vergessen: Ein altes Haus braucht evtl. teure Renovierungen (Dach, Barrierefreiheit). Manche Eigentümer verkaufen dann ihr großes Haus im Alter und ziehen in eine Wohnung.
  
  

• Risiken für Eigentümer: Arbeitslosigkeit oder Scheidung können den Finanzierungsplan sprengen (dann muss evtl. verkauft werden, im ungünstigen Moment). Steigende Zinsen nach der Zinsbindung können die Rate erhöhen (gegen Ende der Laufzeit ist Restschuld zwar kleiner, aber z.B. nach 10 Jahren kann sie noch hoch sein). Eine Inflation hilft zwar, den Kredit real zu entwerten (man zahlt in entwerteten Euros zurück), aber nur wenn das Einkommen mit der Inflation steigt – bei stagnierenden Löhnen würde Inflation den Haushalt belasten. Auch Gesetzesänderungen (z.B. höhere Grundsteuer) oder Sonderabgaben können Eigentümer treffen.
  
  

• Emotionale/ideelle Aspekte: Eigentum gibt vielen ein Gefühl von Sicherheit und Freiheit – “mein eigenes Zuhause”. Man kann es gestalten, vererben, man wird nicht wegen Eigenbedarf gekündigt. Das ist ein immaterieller Wert, den man nicht in Euro aufwiegen kann. Für Familien mit Kindern ist ein stabiles Zuhause oft wichtig (nicht alle paar Jahre umziehen müssen). Diese Lebensqualität kann ein Grund sein, trotz etwas höherer Kosten dennoch zu kaufen. Am Ende der 30 Jahre hat man einen konkreten Vermögenswert, während bei Miete das ganze gezahlte Geld „weg“ ist (abgesehen von der Wohnleistung, die man natürlich genossen hat).
  
  

• Vermögensaufbau: Eine interessante Kennzahl ist die Eigenkapitalrendite beim Kauf. Wenn man z.B. 100.000 € Eigenkapital einsetzt und die Immobilie steigt pro Jahr 2 % im Wert, hat man anfangs 2 % auf 100k = 2.000 € Wertzuwachs, also 2 % Rendite auf EK (vereinfacht). Nutzt man den Hebel (Fremdkapital), kann die Rendite auf das Eigenkapital höher sein, wenn Wertsteigerungen die Kreditkosten übersteigen. In den 2010ern war das oft der Fall: niedrige Zinsen (~1 %) und hohe Wertsteigerungen (~5 %) – die Hebelrendite war enorm, Immobilienbesitzer vermehrten ihr EK schnell. Jetzt mit 4 % Zins und vielleicht 0–2 % Wertzuwachs kehrt sich das um – die fremdfinanzierte Rendite ist negativ, man zahlt mehr an Zinsen als an Wertgewinn reinkommt. Nach vielen Jahren, wenn der Kredit getilgt ist, hat man dann trotzdem einen Vermögenswert geschaffen – aber möglicherweise hätte man mit dem selben Geld anders investiert mehr erreicht (dazu im nächsten Abschnitt).
  
  

Zwischenfazit „Kaufen“: Wer kaufen will, sollte:

• Langfristig planen (mind. 10–20 Jahre im Objekt bleiben, sonst lohnen Kaufnebenkosten kaum).
  
  

• Rechnen: Gesamtbudget aufstellen inkl. aller Kosten, Szenarien durchspielen (auch Stressszenarien: Zins +2 % bei Anschluss, Job weg für 6 Monate etc.).
  
  

• Nicht allzu knapp kalkulieren – Puffer einbauen für Unvorhergesehenes.
  
  

• Eigenkapital nicht zu niedrig ansetzen (20 % Minimum; mehr ist besser).
  
  

• Im Kopf behalten, dass Immobilie auch eine Investition ist, die sich gegen Alternativen behaupten muss – was diese Alternativen sein können, schauen wir jetzt an.
  
  

Mieten: Flexibilität und Investitionsalternativen

Mieten bedeutet, keine eigene Immobilie zu besitzen, aber dafür gewisse Freiheiten zu haben. Es ist nicht „zum Fenster rausgeworfenes Geld“, wie manchmal polemisch behauptet wird – schließlich kauft man sich ja Wohnraum auf Zeit ein. Wichtig ist, was man parallel mit seinem Geld macht, wenn man mietet. Schauen wir zunächst auf die Eigenschaften des Mietens, dann auf mögliche Anlage-Modelle für Mieter.

Finanzielle und praktische Aspekte des Mietens

• Monatliche Mietzahlung: Als Mieter zahlt man monatlich Kaltmiete + Nebenkosten. Die Kaltmiete ist der Kern, der an den Vermieter geht. In vielen Regionen gibt es regelmäßige Mieterhöhungen (im bestehenden Vertrag meist alle 1–2 Jahre in moderatem Rahmen, gesetzlich gedeckelt – z.B. max. 20 % in 3 Jahren; bei neuem Vertrag kann der Vermieter frei anpassen). In Zeiten von Wohnraummangel und hoher Inflation sind Mieten spürbar gestiegen. Allerdings: In einer schwachen Region ohne Nachfrage kann ein Mieter auch Glück haben und jahrelang unveränderte Miete zahlen oder sogar mit dem Vermieter nachverhandeln, falls Leerstand droht.
  
  

• Keine großen Einmalkosten: Mieter müssen keine Grunderwerbsteuer oder Makler zahlen (ggf. eine Provision bei Anmietung, aber das ist oft geringer). Meist 2–3 Monatskaltmieten Kaution, die man am Ende zurückbekommt. Das heißt, die Einstiegshürde ist viel niedriger. Das für einen Kauf nötige Eigenkapital kann der Mieter anderweitig nutzen (Investments, Konsum, etc.).
  
  

• Nebenkosten & Instandhaltung: Der Mieter zahlt Betriebsnebenkosten (Heizung, Wasser, Müll) über die „zweite Miete“. Große Reparaturen trägt aber der Vermieter. Geht z.B. das Dach kaputt, muss der Eigentümer zahlen – für den Mieter bleibt die Wohnung vielleicht vorübergehend unbewohnbar, aber finanziell trägt er es nicht. Kleinere Reparaturen können per Vertrag auf Mieter umgelegt werden (Kleinreparaturklausel, i.d.R. Bagatellen bis ~100 €). Insgesamt hat der Mieter hier Planungssicherheit – er weiß ziemlich genau, was er pro Monat zahlt, ohne das Risiko plötzlich großer Extra-Kosten. Allerdings ist er auch abhängig von der Bereitschaft des Vermieters, Mängel zügig zu beseitigen.
  
  

• Flexibilität: Mieter können den Wohnort einfacher wechseln. Mit üblichen 3 Monaten Kündigungsfrist (bei unbefristeten Verträgen) ist man relativ flexibel, wenn z.B. ein Jobwechsel in eine andere Stadt ansteht oder die Wohnung doch nicht mehr passt. Eigentümer haben viel mehr Transaktionsaufwand (Verkauf dauert, Notarkosten, evt. Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, neue Bleibe suchen etc.). Für junge oder mobile Menschen ist Mieten daher oft sinnvoller.
  
  

• Rechte und Pflichten: Das Mietrecht in Deutschland ist relativ mieterfreundlich – Kündigungsschutz, Mietpreisbremse in angespannten Märkten, etc. Dennoch hat man als Mieter immer das Risiko, dass der Vermieter bei berechtigtem Interesse kündigt (Eigenbedarf zum Beispiel). Man ist dann gezwungen umzuziehen. Selbst wenn das selten passiert und rechtlich geregelt ist, bleibt es ein Unsicherheitsfaktor. Als Eigentümer kann einem niemand „kündigen“.
  
  

• Lebensqualität: Man wohnt im Prinzip genauso wie Eigentümer, aber Anpassungen an der Wohnung sind eingeschränkt (nicht einfach Wände rausreißen, keine extremen Umbauten ohne Erlaubnis). Viele Familien mieten sogar Einfamilienhäuser – man hat dann quasi alle Vorteile eines Hauses, aber es gehört einem nicht. Manche fühlen sich in Mietverhältnissen aber unwohl, weil sie „nicht ihr eigenes“ bewohnen – das ist subjektiv. Allerdings schätzen andere wiederum die Ungezwungenheit: Wenn das Haus für die Rente zu groß wird, gibt man einfach den Mietvertrag ab; Eigentümer müssten verkaufen.
  
  

Kostenvergleich Miete vs Kauf:

Es lässt sich sagen: Kurz- und mittelfristig ist Mieten fast immer günstiger als Kaufen, was die monatliche Belastung angeht. Die Wirtschaftsweise Veronika Grimm formulierte es mal so: „Mieten ist oft billiger, aber am Ende hat man nichts“, während man beim Kaufen eben einen Gegenwert behält. In Zahlen: In den meisten Regionen Deutschlands ist es aktuell so, dass die Jahresmiete deutlich unter den jährlichen Kosten des Eigentums liegt. Eine Focus-Analyse aller 400 Kreise (Stand Mitte 2024) kam zum Ergebnis, dass nur in 54 Regionen der Kauf finanziell vorteilhafter ist als Miete über 25 Jahre – in den restlichen ~350 Regionen war Mieten (mit kluger Geldanlage der Ersparnis) günstiger. Das heißt nicht, dass Kaufen irrational wäre, aber rein rechnerisch bezahlt der Eigentümer für Zinsen, Tilgung, etc. oft drauf im Vergleich zum Mieter bei gleicher Wohnleistung.

Allerdings darf man nicht vergessen: Der Eigentümer hat am Ende Eigentum, der Mieter nicht. Um fair zu vergleichen, muss man schauen, was der Mieter mit dem nicht ausgegebenen Geld macht – genau das tun die Modelle im nächsten Abschnitt.

Vermögensaufbau: Mieten und Investieren der Ersparnis

Der vielleicht wichtigste Faktor in der Diskussion Kaufen vs. Mieten ist, was der Mieter mit seinem ersparten Geld anstellt. Wenn man einfach nur mietet und das gesamte restliche Geld ausgibt, steht man in 30 Jahren schlechter da als ein Eigentümer mit abbezahlter Immobilie. Diszipliniertes Investieren ist hier der Schlüssel. Zwei exemplarische Anlage-Modelle sollen illustrieren, was möglich ist:

• Modell A: Globale Aktienanlage (z.B. MSCI World ETF) – Ein breit gestreutes Aktiendepot.
  
  

• Modell B: Hochrisiko-Portfolio 70 % Bitcoin / 30 % Gold – als extremes Beispiel mit potenziell hoher Rendite, aber hoher Volatilität.
  
  

Modell A: Aktien (MSCI World)

 Aktienmärkte bieten langfristig hohe Renditen, aber mit Schwankungen. Historisch hat ein globales Portfolio (ähnlich MSCI World Index) im Schnitt 6–9 % Rendite pro Jahr erzielt, je nach Zeitraum und Betrachtung. Über 20 Jahre lag die durchschnittliche Jahresrendite beispielsweise bei rund 8,6 % (nominal), wie ein Renditedreieck des Deutschen Aktieninstituts zeigt. Selbst im schlechtesten 20-Jahres-Zeitraum der letzten Jahrzehnte brachten globale Aktien noch ~2,2 % p.a., im besten über 15 % p.a.. Typischerweise rechnet man mit ~7 % pro Jahr langfristig (was inflationsbereinigt ca. 5 % sein könnten).

Was heißt das konkret? Angenommen, unsere Familie hätte anstatt zu kaufen ihr verfügbares Eigenkapital und monatlich Ersparnisse in einen MSCI-World-ETF gesteckt:

• Nehmen wir an, sie hat 60.000 € Eigenkapital, das nicht für einen Kauf draufgeht. Das wird sofort investiert.
  
  

• Zusätzlich ist die Miete vielleicht um 300 €/Monat günstiger als die Eigentümerkosten (das ist natürlich situationsabhängig). Diesen Betrag spart und investiert die Familie monatlich zusätzlich.
  
  

• Über 25–30 Jahre bei ~7 % Rendite p.a. würde aus den 60k Start plus monatlichem Sparplan ein sehr ansehnliches Vermögen werden – überschlägig könnten das nach 30 Jahren z.B. deutlich über 300.000–400.000 € sein (je nach genauer Annahme auch mehr).
  
  

Focus rechnete in einem Beispiel (Leipzig) mit 4 % Netto-Rendite auf das angelegte Eigenkapital: Aus 20 % vom Kaufpreis (~74.000 €) wurden über 25 Jahre ca. 198.000 €. Dieses Geld kann man dann gegenrechnen: der Mieter hat am Ende 198k angespart, der Eigentümer 564k Immobilienwert, aber letzterer hat ja auch viel mehr ausgegeben unterwegs. Netto kam in dem Beispiel der Mieter leicht schlechter weg (ca. 74.000 € Mehrkosten gegenüber Käufer) – jedoch war Leipzig eben ein Pro-Kauf-Fall. In vielen anderen Regionen, wo Kauf noch teurer ist, würde die Waage zugunsten des Mieters ausschlagen.

Wichtig ist: Mit regelmäßiger ETF-Anlage kann ein Mieter durchaus ein beachtliches Vermögen aufbauen, das im Alter entweder weiter Rendite abwirft (woraus man dann die Miete zahlen kann) oder theoretisch irgendwann genutzt werden kann, um doch noch eine Wohnung zu kaufen (z.B. kleineres Objekt zur Rente, evtl. in einem dann günstigeren Markt). Der Zinseszins-Effekt spielt dem Sparer in die Hände. Die Herausforderung ist, diese Strategie auch durchzuhalten – monatlich zu investieren und nicht in Panik zu verkaufen, wenn die Börse mal crasht. Aber auf 20–30 Jahre glätten sich viele Krisen aus.

Sehr gerne, hier eine ausgewogene und aktualisierte Darstellung zu Modell B: 70/30 Bitcoin-Gold-Portfolio im Miet-Szenario, mit besonderem Fokus auf die grundlegenden Eigenschaften von Bitcoin und der geänderten weltwirtschaftlichen Rahmenlage:

Modell B: 70 % Bitcoin, 30 % Gold – Substanz, Chancen und Risiken

Ein 70/30 Bitcoin-Gold-Portfolio ist heute keine Exotenstrategie mehr, sondern zunehmend Teil professioneller Vermögensberatung, wie sie beispielsweise von institutionellen Akteuren wie BlackRock öffentlich empfohlen wird. Auch Unternehmen wie MicroStrategy, die in den letzten Jahren massiv in Bitcoin investiert haben, gehen für die kommenden Jahre von langfristigen Wertzuwächsen aus (aktuelle Managementprognose: etwa 30 % p.a., was sich an der zu erwartenden Adoptions- und Knappheitsdynamik orientiert). Das unterstreicht, dass Bitcoin aus der Nische zu einem respektierten Anlageinstrument aufgestiegen ist.

Warum überhaupt Bitcoin als „Geld“?

Bitcoin ist nicht nur eine hochvolatile Anlage, sondern in seinem Design und seiner Ökonomie ein Gegenentwurf zu Fiatwährungen:

• Fixes Angebot: Das maximale Angebot ist algorithmisch auf 21 Millionen Stück limitiert. Es gibt keine Zentralbank, die „nachdrucken“ kann. Das macht Bitcoin zu einem der härtesten, inflationsresistenten Assets überhaupt.
  
  

• Dezentralität und Zensurresistenz: Kein Staat, keine Institution kann Bitcoin beschlagnahmen, einfrieren oder die Geldpolitik verändern. Jeder, der den Zugangsschlüssel hält, besitzt sein Vermögen direkt – auch im Krisenfall oder bei politischen Risiken.
  
  

• Transparenz und Vertrauen: Das gesamte Transaktionsbuch ist öffentlich, manipulationssicher und mathematisch beweisbar nachvollziehbar. Das schafft eine Form von Vertrauen, die unabhängig von staatlichen Institutionen funktioniert.
  
  

• Globale Akzeptanz: Die Adoption nimmt stetig zu: Von Familienfonds bis Staatsfonds, von Fortune-500-Unternehmen bis hin zu ETF-Produkten (u.a. BlackRock und Fidelity) – Bitcoin wird heute von immer mehr großen Marktteilnehmern als Wertspeicher anerkannt.
  
  

Gold wiederum ist das klassische „Jahrtausendgeld“ und hat sich über sämtliche Zivilisationskrisen hinweg als Werterhaltungsmetall bewährt. Es bietet zwar kaum reale Rendite, aber einen gewissen Schutz vor Systemkrisen, Währungsreformen oder extremen geopolitischen Verwerfungen.

Stärken eines 70/30 BTC-Gold-Portfolios aus Mieterperspektive

• Schutz gegen Inflation und Entwertung: In Zeiten, in denen Staaten hohe Schulden machen und Zentralbanken Geld drucken, haben sowohl Gold als auch Bitcoin den Ruf, echte Kaufkraft zu erhalten – in unterschiedlicher Gewichtung und auf verschiedene Zeiträume betrachtet.
  
  

• Portabilität und Zugriffssicherheit: Immobilien sind immobil, können enteignet oder mit Sonderabgaben belegt werden. Bitcoin und Gold sind im Krisenfall deutlich mobiler – insbesondere Bitcoin, das bei Bedarf in Sekunden weltweit transferiert werden kann.
  
  

• Unabhängigkeit von Lokalrisiken: Während Immobilien als „Betongold“ stark von lokalen politischen Entscheidungen (Grundsteuer, Auflagen), Infrastruktur und demographischer Entwicklung abhängen, ist Bitcoin global. Auch Gold ist weltweit liquidierbar, während Häuser in bestimmten Regionen schwer verkäuflich sein können.
  
  

• Wachsendes institutionelles Vertrauen: Dass inzwischen große Häuser wie BlackRock, Fidelity, JP Morgan, aber auch zahlreiche Staatsfonds Bitcoin als Portfoliobaustein führen oder empfehlen, verändert die Wahrnehmung und könnte mittelfristig für weiter steigende Akzeptanz und Preisdynamik sorgen.
  
  

Risiken und Überlegungen

Natürlich bleibt ein Portfolio mit 70 % Bitcoin volatil – und niemand kann garantieren, dass die Adoption weiterhin so schnell voranschreitet oder Regierungen nicht regulatorisch eingreifen. Dennoch: Mit zunehmender Verbreitung und Institutionalisierung sinkt das Risiko eines „Totalverlusts“ erheblich gegenüber den frühen Jahren.

Gold bleibt als Stabilisator im Portfolio, falls Bitcoin schwankt oder doch vorübergehend unter Druck gerät. Die langfristige Goldrendite ist zwar niedrig, dafür ist der Werterhalt in Systemkrisen historisch bewährt.

Gegenüberstellung zur Immobilie – Wer trägt das „Klumpenrisiko“?

Es ist ein Denkfehler, nur alternative Anlagen als spekulativ zu sehen:
Gerade in einer deglobalisierenden Welt, mit potenziellen geopolitischen Schocks, staatlicher Verschuldung und massiven demographischen Verschiebungen, werden auch Immobilien zunehmend zu einer riskanten Anlageklasse. Der Wert ist nicht nur von Zinsen, sondern vor allem von der lokalen Nachfrage abhängig – das Risiko, dass eine Immobilie in 20–30 Jahren an Wert verliert oder gar unverkäuflich wird, ist in vielen Regionen real (siehe ausführliche Demografie-Analyse oben).

Bitcoin und Gold bieten als Portfolio, insbesondere mit internationalem Fokus, einen Schutz vor lokalen Entwicklungen und können eine erhebliche Rendite bei gleichzeitig globaler Werterhaltung bieten. Die Flexibilität des Mieters, in solche globalen Werte zu investieren, kann in der heutigen, multipolaren Welt ein entscheidender Vorteil sein.

Balance: Die Disziplin entscheidet

Wer als Mieter einen großen Teil der Wohnkosten-Ersparnis tatsächlich und diszipliniert in ein solches Portfolio investiert, kann realistischen Chancen auf erhebliche Vermögensbildung haben – aber muss Volatilität aushalten können. Ein Käufer investiert alles in „Beton“ und ist festgelegt, trägt das Risiko regionaler Marktverwerfungen. Ein Mieter kann – mit entsprechender Anlagestrategie – weltweit und flexibel auf Chancen und Risiken reagieren.

Fazit:
Das klassische Argument, Immobilien seien der sichere Hafen schlechthin, wird im 21. Jahrhundert zunehmend relativiert. Bitcoin und Gold sind mittlerweile ein ernst zu nehmender Teil der internationalen Vermögenslandschaft, mit Stärken, die gerade in einer sich verändernden Weltordnung ihre Bedeutung erst noch voll entfalten könnten. Wer auf Miete setzt und stattdessen klug investiert – ob mit Bitcoin, Gold oder einer anderen Kombination – kann sowohl finanziell als auch strategisch Vorteile gegenüber einem klassischen Immobilienkäufer haben. Die Risiken sind anders gelagert, aber das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie in der Peripherie ist mindestens ebenso real wie die Volatilität eines modernen, digitalen Portfolios.

Focus Online brachte es provokant auf den Punkt: “Mieten ist fast immer besser als Kaufen – es gibt nur einen Haken”. Dieser „Haken“ ist, dass man die Disziplin haben muss, das durch die niedrigere Wohnkosten ersparte Geld auch wirklich clever anzulegen und nicht zu verkonsumieren. Gelingt das, kann ein Mieter finanziell ebenso erfolgreich sein oder erfolgreicher als ein Käufer. Gelingt es nicht, hat der Käufer am Ende wenigstens die Immobilie, während der undisziplinierte Mieter kein Vermögen hat.

Regionale Unterschiede: Stadt vs. Land

Bei allen Vergleichen muss betont werden: Lage, Lage, Lage – dieser alte Maklerspruch gilt weiterhin. Die Entscheidung Kaufen vs. Mieten hängt stark davon ab, wo man lebt bzw. wohnen möchte:

• Ballungszentren / Städte: In Großstädten (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin etc.) sind die Kaufpreise extrem hoch in Relation zu den Mieten. Das sogenannte Kauf-Miet-Verhältnis liegt in vielen Städten bei 30 oder mehr (d.h. Kaufpreis = 30 Jahresnettokaltmieten oder höher). In solchen Fällen ist rein finanziell das Mieten oft attraktiver – man müsste über 30 Jahre mieten, um den Kaufpreis „aufzuwiegen“. Tatsächlich zeigen aktuelle Untersuchungen, dass in den meisten Großstädten (außer wenigen Ausnahmen wie Leipzig, Jena) der Kauf sich nicht rechnet im Vergleich zur Miete. Beispiel München: Sehr hohe Preise, moderat steigende Mieten – das Geld an der Börse bringt voraussichtlich mehr als die Wertsteigerung eines schon überteuerten Objekts. Aber: In Städten hat man als Mieter natürlich das Risiko steigender Mieten und Wohnungsnot. Die hohe Kaufpreisblase kam ja zustande, weil viele Menschen unbedingt dort wohnen wollen. Wer es sich leisten kann, kauft in der Stadt oft trotzdem, um sich Wohnraum zu sichern oder aus Lifestyle-Gründen (man zahlt dann quasi eine Prämie für die Sicherheit und Unabhängigkeit vom Mietmarkt).
  
  

• Umland / ländliche Regionen: Auf dem Land oder in Kleinstädten sind Preise deutlich niedriger, teils auch im Verhältnis zur Miete. In einigen ländlichen Kreisen kann man Häuser für 200.000 € kaufen, die man für 800 € kalt mietet. Das Verhältnis (ca. 20–22 Jahresmieten = Kaufpreis) spricht eher für Kaufen – man bekommt relativ viel Haus fürs Geld. Zugleich sind hier aber die Perspektiven unsicherer: Bleibt die Gegend attraktiv? Finde ich einen Käufer, wenn ich in 20 Jahren verkaufen will, oder stehen dann viele Häuser leer? Wenn die Bevölkerung zurückgeht, könnten Mieten in solchen Gegenden sogar stagnieren oder sinken – ein Vorteil für Mieter. Eigentümer müssten eventuell mit Wertverlust leben. Aus Vermietersicht gibt es ländliche Regionen, wo niemand mehr ein Haus mieten will (weil lieber alle kaufen, da so günstig) – dann ist Vermieten schwierig. Für den Selbstnutzer heißt das: Eine ländliche Immobilie kann ein guter Deal sein, wenn man dort wirklich bleiben möchte, aber man darf nicht auf große Wertzuwächse spekulieren. Es ist eher Konsumgut mit teilweisem Wertbestand als eine Wachstumsinvestition.
  
  

• Infrastruktur und Umfeld: Familien achten auf Kita, Schulen, Ärzte – oft besser in (Vor-)Städten gegeben als ganz abgelegen. Ein günstiges Haus am Land nutzt wenig, wenn man täglich 2 Stunden pendeln muss und kaum Infrastruktur hat. Solche Überlegungen fließen in die Entscheidung ein, aber finanziell kann ein weiterer Weg auch Kosten bedeuten (Fahrtkosten, Zeit). Man sollte also das Gesamtpaket betrachten: Im Umland vielleicht ein Arbeitszimmer mehr fürs Homeoffice, dafür Spritkosten. In der Stadt höhere Wohnkosten, aber ÖPNV und man spart Fahrzeit.
  
  

• Zukunftsaussichten: Manche Regionen haben Potenzial (z.B. Speckgürtel um Großstädte könnten weiterhin Zulauf bekommen – dort sind Preise noch moderat, aber könnten steigen, wenn Stadtbewohner ins Umland ziehen). Andere Regionen (Strukturwandel-Gebiete, abgelegene ländliche Räume) werden vermutlich an Wert verlieren. Das kann für Mieter toll sein (günstiger Wohnraum), für Käufer riskant. Andererseits, fällt der Preis, fällt oft auch die Miete (bzw. steigt gar nicht mehr) – dann hat der Mieter auch nicht mehr so einen Kostendruck.
  
  

Tendenziell kann man sagen:

• In urbanen Wachstumsräumen: Mieten ist flexibel, aber die Mieten können stark steigen; Kaufen ist teuer, bietet aber Sicherheit vor Verdrängung.
  
  

• Im ländlichen Raum: Mieten ist oft sehr günstig (teils bekommt man fürs gleiche Geld viel mehr Platz gemietet als man finanzieren könnte), und man bleibt mobil. Kaufen bindet einen zwar, aber man bekommt für relativ wenig Geld Eigentum und Wohnqualität (Garten etc.). Finanzielle Vorteile hängen davon ab, ob die Immobilie ihren Wert hält – das ist ungewiss. Als Eigennutzer am Land kann man jedoch argumentieren: selbst wenn der Wert nicht steigt, man wohnt günstig auf Dauer und hat Lebensqualität.
  
  

Beispielrechnung Land: Angenommen eine kleine Stadt, Hauspreis 250.000 €, Miete für ein ähnliches Haus 900 €. Jahresmiete ~10.800 €, Kauf-Miet-Faktor ~23 – durchaus fair. Mit Nebenkosten und Zinsen könnte der Käufer vielleicht auf 1.300 €/Monat kommen, der Mieter 900 € zahlt und 400 € investiert. Wenn die Region schrumpft, bleibt die Miete eher flach, das Haus steigt kaum. Dann hätte der Mieter nach 30 Jahren wahrscheinlich mehr davon (sein Portfolio gewachsen, Miete niedrig geblieben), während der Besitzer halt „sein Haus“ hat, aber das ist nicht viel mehr wert als vorher. Das sind plausible Szenarien in schrumpfenden Regionen.

Kurzum, man sollte sich intensiv mit der Region beschäftigen: Wirtschaftsstruktur, demografische Prognose, Mietmarkt-Situation. Oft geben Kaufpreis-Mietpreis-Indizes oder die genannten Faktoren (nur 54 von 400 Kreisen lohnen Kauf laut Focus) einen Hinweis.

Fazit: Abwägung – was sollte man bedenken?

Die Entscheidung „Immobilie kaufen oder weiter mieten?“ ist komplex und von vielen individuellen Faktoren abhängig. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, aber anhand der obigen Analyse lassen sich einige Schlüsse und Empfehlungen ziehen. Wichtig ist, diese Punkte auch anderen erklären zu können, da es oft Missverständnisse (z.B. „Miete ist rausgeworfenes Geld“) gibt.

Wichtige Aspekte und Überlegungen:

• Finanzielle Gesamtrechnung aufstellen: Bevor man kauft, alle Kosten ehrlich auflisten – Kaufpreis + Nebenkosten + Zinsen + Instandhaltung vs. Mietkosten + Anlageoptionen. Nur so sieht man, was man sich leistet. Beispielrechnungen zeigen oft, dass Kaufen langfristig erst nach einigen Jahrzehnten günstiger wird als Miete, und bei ungünstigen Konditionen gar nicht. Transparenz über die Zahlen ist entscheidend.
  
  

• Zeithorizont: Planen Sie, lange an einem Ort zu bleiben? Ja: Dann tendiert das zu „kaufen“, weil Umzüge unwahrscheinlich sind und man die Anfangskosten über die Jahre amortisieren kann. Nein / unsicher: Lieber mieten, um flexibel zu bleiben. Man sagt grob: unter 5–10 Jahren Haltedauer lohnt Kauf meist nicht, wegen der hohen Transaktionskosten.
  
  

• Eigenkapital und Finanzierungsspielraum: Haben Sie genug Rücklagen (>= 20 % des Kaufpreises) und ist die monatliche Rate tragbar, auch bei Zinssteigerungen? Falls nur mit Stretching und ohne Puffer finanzierbar, ist das Risiko hoch – dann eher weiter mieten und ansparen. Nie alles ins Eigenheim stecken; Notgroschen behalten.
  
  

• Alternativrendite: Was können Sie mit Ihrem Geld sonst tun? Wenn Sie ein disziplinierter Investor sind und Markterfahrung haben, könnten Sie durchs Mieten und Investieren auf lange Sicht mehr Vermögen schaffen als mit einem Immobilienkauf (wie gesehen: Aktien schlagen Immobilien historisch oft). Wenn Sie aber nicht investieren möchten oder dem Braten nicht trauen, ist eine Immobilie vielleicht die “Zwangsspar”-Lösung, um überhaupt Vermögen aufzubauen. Hier spielt Selbstkenntnis eine Rolle.
  
  

• Sicherheit vs. Flexibilität: Eigentum gibt Sicherheit (im Alter mietfrei wohnen, kein Vermieter, Stabilität für Familie). Miete gibt Flexibilität (bei Jobwechsel, geänderten Familienverhältnissen, Scheidung – alles einfacher ohne Verkaufsstress). Überlegen Sie, was in Ihrer Lebensplanung wahrscheinlicher ist: Das Bedürfnis nach Sicherheit oder nach Flexibilität?
  
  

• Markteinschätzung: Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Ihrer Region steigen, stagnieren oder fallen werden?
  
  

  • Wenn Sie überzeugt sind, es geht in Zukunft wieder aufwärts (z.B. Boom-Region, Zuzug, Neubauknappheit), dann wäre jetzt ggf. ein guter Zeitpunkt zum Kaufen, solange die Preise etwas runtergekommen sind.
    
    

  • Wenn Sie eher denken, dass wir vor einer längeren Stagnation oder weiteren Preisrückgängen stehen (z.B. viele neue Wohnungen geplant, Bevölkerung schrumpft, Zinsen bleiben hoch), dann könnte Abwarten oder Mieten klüger sein – vielleicht wird Kaufen später sogar noch günstiger.
    
    

• Demografie im Blick behalten: Insbesondere jüngere Leute sollten bedenken, dass in 20–30 Jahren das Angebot an Immobilien durch Erbschaften steigen könnte. Wenn man heute zu teuer kauft, konkurriert man eventuell morgen mit vielen Erbstücken auf dem Markt. Andererseits: Besonders gute Lagen werden wahrscheinlich auch in Zukunft gefragt bleiben – ein schönes Altbauviertel in einer beliebten Stadt wird nicht entvölkert werden, auch wenn deutschlandweit die Bevölkerung sinkt. Es zählen die lokalen Trends.
  
  

• Emotionale Aspekte: Ein eigenes Haus kann Lebensqualität steigern – Garten, eigene vier Wände, Gestaltungsfreiheit. Für Familien kann das unbezahlbar schön sein, trotz aller Kosten. Manche nehmen finanzielle Nachteile in Kauf für den psychologischen Wert des „Eigenheims“. Wenn das für Sie und Ihre Familie sehr wichtig ist, darf das in die Entscheidung mit einfließen. Geld ist nicht alles – Wohnglück hat auch einen Wert.
  
  

• Plan B und Worst-Case bedenken: Was, wenn nach Kauf Arbeitslosigkeit eintritt? Lässt sich die Rate eine Zeit stemmen (Arbeitslosengeld, Rücklagen)? Was, wenn ein Umzug nötig wird (Jobangebot weit weg) – würden Sie das Haus vermieten können oder verkaufen ohne Verlust? Ebenso für Miete: Was, wenn der Vermieter kündigt – hat man genug Flexibilität/Puffer für einen Umzug? Jede Option hat Risiken – diese bewusst durchzuspielen, schafft Klarheit, wo man sich wohler fühlt.
  
  

Zum Schluss: Kopf und Bauch zusammen entscheiden lassen. Die Zahlen (Kopf) sprechen derzeit in vielen Fällen eher fürs Mieten + Investieren, vor allem bei kurzer/mittlerer Perspektive und in teuren Gegenden. Doch der Bauch mag einem zum Kaufen raten, weil man ein Zuhause für die Familie will und an langfristige Vorteile glaubt. Diese umfassende Betrachtung soll dabei helfen, die Entscheidung fundiert zu treffen und auch anderen gegenüber gut begründen zu können, warum man sich so oder so entscheidet. Schließlich geht es um eine der wichtigsten finanziellen Weichenstellungen im Leben – die man mit klarem Blick auf Wirtschaft, Demografie und persönliche Umstände angehen sollte.

Quellen: Die vorstehenden Ausführungen stützen sich auf aktuelle Prognosen und Studien (u.a. Deutsche Bank Research zur Demografie, Statistisches Bundesamt zu Preisentwicklungen, Berechnungsbeispiele von Focus Online, sowie Analysen von Allianz Trade und DIW Berlin zur konjunkturellen Lage). Diese zeigen ein konsistentes Bild: Kaufen vs. Mieten muss heutzutage sorgfältiger denn je abgewogen werden – pauschale Aussagen („Kaufen ist immer besser“) gelten nicht mehr. Mit den hier dargestellten Fakten und Überlegungen kann man fundiert argumentieren und die für die eigene Situation optimale Entscheidung treffen.